A zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet alapján tud a pénzintézet közvetlenül a hitelszerződés alapján fellépni az adóssal szemben.
A banki végrehajtás folyamata és a teendők ilyen esetben a következők:
A zálogjogosult ( bank) köteles a zálogkötelezettet ( adóst) írásban értesíteni arról, hogy a megállapodásban foglaltaknak megfelelően az ingatlant értékesíteni kívánja (előzetes értesítés). Az előzetes értesítés és az értékesítés között legalább 30 napnak kell eltelnie.
Az előzetes értesítésnek tartalmaznia kell:
a) a zálogszerződés és - ha nem ebben történt - az értékesítésre vonatkozó megállapodás,
b) az ingatlan
c) a z eladással beszedni kívánt összeg és annak járulékai,
d) az értékesítési jog megnyíltának oka és időpontja megjelölését.
Az adós az előzetes értesítés kézhezvételétől számított 8 napon belül köteles a banknak megnevezni mindazon személyt, akinek az ingatlanon további zálogjoga vagy más olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza vagy tulajdonjogát korlátozza.
A bank legalább 15 nappal az értékesítést megelőzően írásban értesíti az adóst az értékesítés választott módjáról, helyéről és időpontjáról. A bankkal közös értékesítésre vonatkozó megállapodás esetén az értesítésben az értékesítéssel megbízott személyt is meg kell jelölni.
A két banki értesítés egyidejűleg (egy iratban) is teljesíthető.
A bank az előzetes értesítésben vagy azt követően írásban felhívhatja az adóst, hogy az ingatlant a felhívásban meghatározott megfelelő időn belül bocsássa a bank rendelkezésére.
Az adós a jogszabály szerint köteles a bank számára lehetővé tenni, hogy a felhívásban foglaltaknak megfelelően az ingatlant birtokba vegye , és azon a zálogszerződés szerinti jogait gyakorolja. Ennek a kötelezettségnek azonban nem szabad eleget tenni , ha meg akarja óvni otthonát! Az adós szabály szerint köteles a bankot olyan helyzetbe hozni, hogy az az ingatlant értékesíthesse, és köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a bankot e jogainak gyakorlásában akadályozza. Ezt a kötelezettséget sem szabad teljesíteni! E kötelezettségek nemteljesítésének a következménye legfeljebb annyi lehet, hogy majd egyszer egy bíróság megállapítja, hogy jogellenes volt az adós magatartása, és perköltségben marasztal – viszont legalább addig használhatta otthonát.
A bank - az értékesítés céljából - az ingatlan kiürített állapotban való birtokba adására is igényt tarthat. A birtokba bocsátás teljesítésére legalább 3 hónapos határidőt kell szabni. A kiürített állapotban való birtokba bocsátás elmulasztása - a megszabott határidő letelte után - az ingatlan é rtékesítésének nem akadálya.
A bank a zálogtárgy értékesítésére irányuló intézkedéseiről, azok időpontjának megjelölésével értékesítési naplót köteles vezetni.
Az értékesítési naplóhoz csatolni kell a leltárt, az intézkedések során keletkezett és az értékesítési naplóban foglaltak igazolására alkalmas okiratokat, az adós intézkedésekkel kapcsolatosan tett észrevételeit.
Az adós az értékesítési naplót megtekintheti, arról másolatot készíthet.
A bank az ingatlanra vonatkozóan zálogjoggal rendelkező más - értékesítésre szintén feljogosított - jogosultakat írásban azzal köteles tájékoztatni, hogy az értékesítés folyamatába az értesítés kézhezvételétől számított meghatározott, de legalább 8 napos határidőn belül bekapcsolódhatnak.
A bekapcsolódási szándékot írásban kell közölni, és arról egyidejűleg az adóst is értesíteni kell.
Az ingatlan értékesítése során a bank az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelően az ingatlant az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhető méltányos áron – az adós törvényes érdekeit is szem előtt tartva - kell értékesítenie.
A banknak az értékesítés olyan módját kell választania, amely lehetővé teszi, hogy az ingatlan tekintetében az adott körülmények között vevőként ésszerűen számításba vehető személyek az értékesítésről tudomást szerezhessenek és egymással versengő ajánlatot tehessenek.
Az értékesítés sikertelen, ha a bankkal kötött megállapodás szerinti határidőben és feltételek mellett az ingatlan értékesítése nem vezet eredményre.
Az értékesítés sikertelensége esetén a felek 15 napon belül az értékesítésre újabb határidőben állapodhatnak meg, ennek hiányában a bank 8 napon belül köteles az ingatlant az adósnak visszaadni, és ezt csak abban az esetben mellőzheti, ha ez utóbbi határidő lejártától számított 15 napon belül bírósági végrehajtást kezdeményez.
Az értékesítésre megszabott határidő sikertelen elteltére nem hivatkozhat az adós, aki a vele kötött megállapodásban foglalt kötelezettségeinek nem tett eleget.
Az ingatlan értékesítését követően az értékesítés eredményéről a bank haladéktalanul írásbeli elszámolást köteles készíteni, amelynek tartalmaznia kell:
a) az értékesített ingatlant,
b) az ingatlan ellenében kapott vételárat
c) az ingatlan őrzésével, fenntartásával, értékesítésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket,
d) a működtetés - bank által beszedett - hasznait,
e) az ingatlanból kielégítendő követelések összegét, jogcímét, rangsorát, és ha van
f) az adóst megillető maradványösszeget.
Az írásbeli elszámolást meg kell küldeni az adósnak, aki az elszámolással kapcsolatos kifogásait 8 napon belül - írásban jelentheti be a banknak.
Kifogás esetén - az észrevételekre figyelemmel - a bank az írásbeli elszámolást fenntartja vagy módosítja. Erről az adóst írásban és azzal tájékoztatja, hogy a figyelembe nem vett kifogásait, illetve észrevételeit a továbbiakban bírósági úton, nem peres eljárás keretében érvényesítheti. Ha az eljárás megindítását az
adós a tájékoztatás közlésétől számított 15 napon belül igazolja, a bank az értékesítés során befolyt összeget vagy annak vitatott részét köteles bírósági letétbe helyezni.
A nem peres eljárás megindítása iránti kérelmet a zálogkötelezett lakóhelye szerint illetékes helyi bírósághoz kell benyújtani. Ha a bank bármelyik fenti kötelezettségét megszegi, a bírósághoz kell fordulni!
dr. Madari Tibor ügyvéd ( MSZ Jogsegélyszolgálat)
